Чек-листы, словарь, источники
В этой теме · 7
Чек-лист покупателя: до задатка
- NIE на каждого покупателя
- Счёт в испанском банке открыт
- Ипотека предварительно одобрена, если нужна
- Документы о происхождении средств собраны
- Nota simple заказана и изучена
- Valor de referencia кадастра проверен — база налога известна
- Долги по IBI и сообществу проверены
- Сертификат энергоэффективности есть у продавца
- Cédula de habitabilidad, где требуется регионом
- Соответствие фактического состояния реестру и кадастру
- Туристическая лицензия проверена, если объект под посуточную сдачу
- Полный бюджет посчитан: цена + 10–14%
Чек-лист: договор arras
- Вид задатка указан прямо, со ссылкой на статью 1454 Гражданского кодекса
- Все собственники подписывают
- Согласие супруга, если режим общей собственности
- Конкретная дата подписания у нотариуса
- Нотариуса выбирает покупатель
- Условие о возврате задатка при отказе банка в кредите
- Обязательство продавца снять ипотеку и передать объект свободным
- Распределение расходов между сторонами
- Права жильца tanteo и retracto урегулированы, если объект сдан
Чек-лист: день сделки
- Свежая nota simple запрошена нотариусом
- Банковские чеки заказаны за 2–3 дня
- Справка сообщества об отсутствии долгов на руках
- Последняя квитанция IBI
- Присяжный переводчик, если покупатель не владеет испанским
- Средства платежа детально отражены в акте
- Цена в акте — полная, без занижения
- Ключи и документы на объект переданы
- 3% удержаны, если продавец нерезидент
Чек-лист: после сделки
- ITP или AJD уплачен в течение 30 рабочих дней
- Акт подан в реестр, право зарегистрировано
- Modelo 211 подан в течение месяца, если продавец нерезидент
- Коммунальные услуги переоформлены
- IBI переоформлен на нового собственника
- Сообщество собственников уведомлено
- Страхование дома оформлено
- Для нерезидента — план по Modelo 210 на следующий год
Чек-лист продавца
- Escritura, nota simple, IBI, справка об отсутствии долгов
- Сертификат энергоэффективности заказан
- Справка банка об остатке долга по ипотеке
- Справка о налоговом резидентстве — либо готовность к удержанию 3%
- Жилец уведомлён за 30 дней, если объект сдан
- Прирост капитала посчитан до выставления цены
- Plusvalía municipal оценена
- Расходы распределены в договоре arras
Словарь
| Термин | Значение |
|---|---|
| Escritura pública — «эскритура публика» | Нотариальный акт, основание права собственности |
| Compraventa — «комправента» | Купля-продажа |
| Nota simple — «нота симпле» | Выписка из реестра прав собственности |
| Registro de la Propiedad — «рехистро де ла пропьедад» | Реестр прав собственности |
| Catastro — «катастро» | Кадастр: физическое описание и стоимость объекта |
| Referencia catastral | Кадастровый номер объекта |
| Valor de referencia — «валор де референсиа» | Референсная стоимость кадастра, минимальная база налога |
| Contrato de reserva | Договор резервирования объекта |
| Arras penitenciales — «аррас пенитенсиалес» | Отступной задаток: можно выйти из сделки |
| Arras confirmatorias | Подтверждающий задаток: выйти нельзя |
| Arras penales | Штрафной задаток |
| Cargas — «каргас» | Обременения: ипотеки, аресты, сервитуты |
| Embargo — «эмбарго» | Арест имущества |
| Certificado de deuda cero | Справка об отсутствии долгов перед сообществом |
| Cédula de habitabilidad | Свидетельство о пригодности для проживания |
| Certificado de eficiencia energética | Сертификат энергоэффективности |
| ITE / IEE | Акт технической инспекции здания |
| Licencia de primera ocupación | Разрешение на первое заселение |
| ITP — «и-тэ-пэ» | Налог на переход права собственности, 4–11% |
| IVA — «ива» | НДС: 10% на новостройку, 21% на землю и коммерцию |
| AJD — «а-хота-дэ» | Гербовый сбор за нотариальные документы, 0,5–2% |
| Plusvalía municipal / IIVTNU | Муниципальный налог на прирост стоимости земли |
| Ganancia patrimonial | Прирост капитала, облагается у продавца |
| Retención del 3% | Удержание с продавца-нерезидента, Modelo 211 |
| Modelo 210 / 211 | Декларации по налогу нерезидентов |
| Medios de pago | Средства платежа, фиксируются нотариусом |
| Cheque bancario nominativo | Именной банковский чек |
| Gestoría — «гестория» | Контора, оформляющая налоги и регистрацию |
| Poder notarial — «подер нотариаль» | Нотариальная доверенность |
| Sociedad de gananciales | Режим общей собственности супругов |
| Separación de bienes | Режим раздельной собственности супругов |
| Vicios ocultos — «висьос окультос» | Скрытые дефекты, 6 месяцев на претензию |
| Subasta — «субаста» | Публичные торги |
| IBI — «иби» | Ежегодный налог на недвижимость |
Источники
- Código Civil, статьи 1445–1537 и 1454 — купля-продажа и задаток
- Ley Hipotecaria и Reglamento Hipotecario — реестр прав собственности
- Real Decreto Legislativo 1/1993 — закон об ITP и AJD
- Ley 35/2006 об IRPF; Real Decreto Legislativo 5/2004 об IRNR
- Real Decreto-ley 26/2021 — реформа plusvalía municipal
- Ley 10/2010 — предотвращение отмывания капиталов; Ley 7/2012 — лимиты наличных расчётов
- Ley 5/2019 — договоры ипотечного кредита, распределение расходов
- Ley 38/1999 (LOE) — гарантии по новостройкам, сроки 1/3/10 лет
- Решение Конституционного суда от 12 февраля 2026 — конституционность valor de referencia
- Законопроект о дополнительном налоге на покупку нерезидентами вне ЕС, внесён 22 мая 2025, к августу 2026 не рассмотрен и исключён из жилищного пакета правительства
- Dirección General del Catastro — Sede Electrónica, значения valor de referencia
- Agencia Tributaria — Modelo 210, Modelo 211, удержание 3%
- idealista, Colegio de Registradores — цены и статистика сделок, 2026
- PwC Portugal, Agenzia delle Entrate, Notaires de France — данные по сравнению юрисдикций
Материал составлен по состоянию на 24 августа 2026 года и носит справочный характер. Ставки ITP и AJD устанавливаются автономными сообществами и меняются, значения valor de referencia обновляются ежегодно. Перед конкретной сделкой данные подтверждаются в реестре, у нотариуса и у лицензированного специалиста в Испании.