Покупка в Европе: сравнение

Ориентиры для тех, кто выбирает страну. Точные ставки и порядок проверяются под конкретную сделку.

Сколько стоит сама сделка

Португалия: изменение 2026 года

Пакет «Construir Portugal», принятый в феврале 2026 года, ввёл плоскую ставку IMT 7,5% для всех покупателей жилой недвижимости, без прогрессивной шкалы и без вычетов, на континенте и в автономных регионах. Прежняя система с льготами для первого жилья и низкими ставками на дешёвые объекты закрыта.

Это меняет расчёт для тех, кто сравнивает Португалию с Испанией по «дешёвому входу»: разрыв сократился.

Франция

• Сделка ведётся нотариусом, как и в Испании; расходы называют frais de notaire, хотя большая часть — налоги.
• Предварительный договор: compromis de vente с задатком 5–10% и обязательным сроком на размышление 10 дней, в течение которых покупатель вправе отказаться без потерь.
• Условие об ипотеке — condition suspensive de prêt — по закону включается в договор; при отказе банка задаток возвращается.
• DPE — энергетический сертификат, обязателен; объекты с худшими классами постепенно запрещаются к сдаче в аренду.
• Срок сделки — 3–4 месяца.
• Ежегодные налоги: taxe foncière на собственника, IFI — налог на недвижимое имущество свыше 1,3 млн €.

Италия

• Предварительный договор compromesso регистрируется; задаток caparra confirmatoria работает по логике испанских arras: покупатель теряет, продавец возвращает вдвойне.
• Сделку удостоверяет нотариус — rogito.
• Налог считается от rendita catastale, кадастровой стоимости, — обычно она заметно ниже рыночной цены, что снижает эффективную ставку.
• Ставка 2% вместо 9% для prima casa — при условии переноса резидентства в муниципалитет в течение 18 месяцев.
• Ежегодный налог IMU на второе жильё.

Португалия

• CPCV — предварительный договор с задатком, обычно 10%; при отказе продавца — возврат в двойном размере.
• IMT 7,5% плоско с февраля 2026 + гербовый сбор 0,8%.
• Ежегодные: IMI 0,3–0,45% кадастровой стоимости, AIMI — надбавка при имуществе свыше 600 000 €.
• Схема «золотой визы» через недвижимость закрыта с 2023 года; действуют иные категории инвестиций.

Греция

• Самый дешёвый вход в ЕС: налог на переход права 3,09%, нотариус 1–2%, регистрация ~0,5%.
• Действует программа ВНЖ за инвестиции в недвижимость: пороги повышены до 800 000 € в Афинах, Салониках, на Миконосе и Санторини и до 400 000 € в остальных районах.
• Обязателен греческий налоговый номер AFM и местный банковский счёт.

Монако

• Рынок закрытый, объекты продаются через ограниченный круг агентств. Средняя цена — свыше 50 000 €/м².
• Сделку ведёт нотариус Монако. Пошлины 4,5% при покупке на физическое лицо, 7,5% через компанию.
• Налога на недвижимость и подоходного налога для резидентов нет; есть ежегодный сбор для компаний, владеющих недвижимостью.
• Покупка недвижимости не даёт вида на жительство автоматически, но подтверждение жилья — обязательное условие для заявления.

Что общего во всех юрисдикциях

1. Нотариальная форма сделки и публичный реестр прав — Испания, Франция, Италия, Португалия, Греция, Монако.
2. Предварительный договор с задатком и разной ценой выхода — везде; читать нужно именно его.
3. Проверка происхождения средств по общеевропейским правилам против отмывания капиталов — везде, объём документов сопоставим.
4. Местный налоговый номер и счёт — обязательное условие входа в сделку.
5. Покупка недвижимости не даёт вида на жительство ни в одной из этих стран, за исключением инвестиционных программ Греции и Италии с их собственными порогами. В Испании такая программа отменена 3 апреля 2025 года.

Что это значит на практике

Разница в стоимости входа между странами — 5–9% цены объекта. Это меньше, чем разница в ставках ипотеки, в налогах на владение и в ликвидности при последующей продаже.

Выбирать страну по одному лишь налогу на покупку — ошибка. Считается полная модель: вход, владение, доход от аренды, выход.

Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».