Новостройка и особые случаи

Покупка на стадии строительства

Главный риск — платить за то, чего ещё нет. Закон обязывает застройщика обеспечить возврат внесённых сумм.

Гарантия внесённых платежей

Ley 38/1999 об организации строительства обязывает застройщика:

• Зачислять все платежи покупателей на специальный банковский счёт, обособленный от прочих средств.
• Обеспечить каждую внесённую сумму банковской гарантией или страховым полисом на весь срок до передачи объекта.
• При срыве сроков или незавершении строительства — вернуть покупателю всё внесённое плюс законные проценты.

Проверять нужно физически: полис или гарантию на своё имя, а не обещание застройщика. Отсутствие гарантии — основание не входить в сделку вовсе.

Что проверять у застройщика

• Licencia de obra — разрешение на строительство, действующее
• Право собственности застройщика на землю — по nota simple участка
• Libro del edificio — проектная документация
• Финансовое состояние компании и завершённые проекты
• Licencia de primera ocupación — разрешение на первое заселение; без него нельзя подключить коммунальные услуги и заселиться
• Соответствие сданного объекта проекту: площадь, планировка, качество отделки

Гарантии по LOE

Считаются от даты приёмки объекта:

Покупка объекта, полученного по наследству

Проверяется отдельно и внимательно:

• Свидетельство о праве на наследство — принято ли наследство нотариально
• Уплачен ли налог на наследство — без этого реестр не регистрирует право; налог следует за объектом
• Зарегистрировано ли право наследников в реестре. Продавать можно только зарегистрированное право
• Все ли наследники участвуют. Достаточно одного не подписавшего, чтобы сделка была оспорена
• Нет ли завещательного отказа или обременения в пользу пережившего супруга

Покупка на торгах

Subasta — «субаста» — публичные торги: судебные, налоговые или банковские.

Особенности:

• Объект приобретается как есть, часто без осмотра изнутри.
• Может быть занят прежним владельцем или жильцами — выселение ложится на покупателя и занимает месяцы.
• Долги по сообществу за 4 года переходят на покупателя.
• Задаток для участия — обычно 5% начальной цены, при отказе от сделки теряется.
• ITP считается от valor de referencia кадастра, а не от цены торгов, — она обычно ниже. Налог получается выше пропорции.

Дисконт на торгах реален — 20–40% от рынка, но он оплачен риском и сроками.

Покупка через компанию

Иногда предлагают приобрести не объект, а компанию, которая им владеет.

Схема применима, но только с налоговым консультантом и после аудита. Экономия часто оказывается мнимой.

Покупка нерезидентом: что добавляется

• NIE обязателен, оформляется в консульстве Испании или в Испании по визе.
• Счёт в испанском банке — открывается заранее, требует справки о нерезидентстве.
• Доверенность, если покупатель не приедет на подписание.
• Присяжный переводчик у нотариуса, если покупатель не владеет испанским.
• Налоговый представитель — не обязателен, но желателен: уведомления налоговой приходят на испанский адрес.
• Modelo 210 ежегодно, даже если объект стоит пустым.
• Для граждан РФ — учёт статьи 5b регламента ЕС 833/2014 по банковским вкладам; наличие ВНЖ снимает ограничение.

Отдельно: иностранные инвестиции. Приобретение недвижимости нерезидентом на сумму свыше 500 000 € декларируется в Реестр иностранных инвестиций формой D-2A — это статистическая обязанность, не разрешительная.

Ипотека под покупку

Полный разбор — в отдельном руководстве по ипотеке. Здесь только то, что влияет на сделку:

• Банк даёт до 80% налоговому резиденту, до 70% нерезиденту из ЕС, 60–70% нерезиденту из третьих стран с ВНЖ Испании, 50–60% без ВНЖ.
• Считается от оценки банка, а не от цены продавца. Оценка ниже цены — разницу доплачивает покупатель.
• Обязательная пауза 10 дней между выдачей FEIN и подписанием. Её нельзя сократить, и её нужно закладывать в срок по arras.
• Расходы по ипотечному акту несёт банк, кроме оценки — её оплачивает заёмщик.

Практический вывод для сроков: при ипотеке срок в договоре arras — не менее 8–10 недель.

Покупка с жильцом внутри

Аренда переходит к новому собственнику: договор продолжает действовать на прежних условиях.

Что обязательно проверить:

1. Уведомление жильца о продаже за 30 дней — право tanteo. Не уведомили — жилец в течение 30 дней с момента, когда узнал условия, вправе выкупить объект у покупателя по той же цене (retracto).
2. Дату договора аренды — до или после 26 мая 2023: от неё зависят правила индексации и потолки в напряжённых зонах.
3. Сколько осталось до окончания обязательного срока — 5 лет для собственника-физлица, 7 для юрлица. Выселить жильца досрочно нельзя.
4. Где находится залог — передан ли в депозитный орган автономного сообщества; обязательство вернуть его ложится на нового собственника.
5. Наличие задолженности жильца и историю платежей.

Объект с долгосрочным жильцом и низкой платой в напряжённой зоне стоит дешевле рынка — и это не скидка, а справедливая цена ограничения.

Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».