Налоги и расходы продавца

Два основных налога

Прирост капитала

Ganancia patrimonial — «ганансия патримониаль» — прирост имущества. Считается так:

Цена продажи минус расходы на продажу минус цена покупки плюс расходы на покупку.

Вычитается из цены продажи: комиссия агентства, уплаченная plusvalía municipal, расходы на снятие ипотеки. Прибавляется к цене покупки: ITP или IVA при покупке, нотариус, регистрация, гестория, комиссия агентства при покупке, документально подтверждённые улучшения объекта — не текущий ремонт, а именно улучшения.

Ставки для налогового резидента

Освобождения для резидента

• Реинвестирование в основное жильё: продал основное жильё и в течение 2 лет купил другое основное — прирост освобождается пропорционально реинвестированной сумме.
• Возраст 65+: продажа основного жилья полностью освобождается.
• Пожизненная рента: для лиц старше 65 лет при вложении выручки в пожизненный аннуитет, в пределах 240 000 €.

Для нерезидента

Плоская ставка 19% для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии — и 19% же для остальных при продаже недвижимости: здесь, в отличие от аренды, ставка для прироста капитала единая. Освобождение по реинвестированию доступно резидентам ЕС/ЕЭЗ при покупке основного жилья в своей стране, для третьих стран — нет.

Удержание 3% при продавце-нерезиденте

Retención del 3% — «ретенсьон» — обязательное удержание. Механизм, о котором должны знать обе стороны.

Если продавец — нерезидент, покупатель обязан:

1. Удержать 3% от цены и не передавать их продавцу.
2. Перечислить их в налоговую по форме Modelo 211 в течение 1 месяца с даты нотариального акта.
3. Передать продавцу копию формы.

Дальше продавец подаёт Modelo 210 в течение 4 месяцев и:

• если реальный налог с прироста меньше удержанного — получает разницу обратно;
• если больше — доплачивает.

Почему это важно покупателю

Если покупатель не удержал 3%, ответственность за налог нерезидента переходит на объект: налоговая вправе обратить взыскание на купленную недвижимость.

Проверка статуса продавца — обязательная часть сделки. Подтверждается справкой certificado de residencia fiscal от испанской налоговой. Нет справки — удерживать 3%.

Plusvalía municipal

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) — муниципальный налог на прирост стоимости городской земли. Платит продавец.

После реформы 2021 года налог считается двумя способами, и налогоплательщик вправе выбрать меньший:

1. Объективный метод — кадастровая стоимость земли × коэффициент по годам владения, установленный мэрией.
2. Реальный метод — фактический прирост стоимости земли, пропорционально доле земли в кадастровой стоимости, × ставка мэрии до 30%.

Если прироста не было — объект продан дешевле, чем куплен, — налог не платится вовсе. Это надо доказать документами обеих сделок.

Срок уплаты — 30 рабочих дней с даты акта. Сумма — от нескольких сотен до нескольких тысяч евро, зависит от муниципалитета, доли земли и срока владения.

При продавце-нерезиденте ответственность по этому налогу субсидиарно ложится на покупателя — ещё одна причина требовать документального подтверждения уплаты.

Прочие расходы продавца

По общему правилу Гражданского кодекса расходы на оформление акта несёт продавец, а на первую копию и регистрацию — покупатель. На практике стороны часто договариваются иначе, и это записывается в arras.

Порядок действий продавца

1. Собрать документы: escritura, nota simple, IBI, справка об отсутствии долгов, сертификат энергоэффективности.
2. Запросить в банке справку об остатке долга по ипотеке.
3. Проверить статус налогового резидентства и получить справку, если резидент.
4. Уведомить жильца, если объект сдан, — tanteo, за 30 дней до сделки.
5. Подписать arras, зафиксировав распределение расходов.
6. Подписать акт у нотариуса, получить расчёт.
7. Уплатить plusvalía municipal в 30 рабочих дней.
8. Отразить прирост капитала: резидент — в годовой декларации IRPF, нерезидент — в Modelo 210 в течение 4 месяцев.

Расчёт на примере

Объект куплен в 2015 году за 180 000 €, продан в 2026 за 280 000 €. Продавец — налоговый резидент Испании, жильё не основное.

Разница между «продал за 280 000, купил за 180 000, заработал 100 000» и реальным результатом — более 30 000 €. Этот расчёт делается до выставления объекта на продажу.

Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».