Налоги и расходы покупателя
Главный налог зависит от того, что покупается
| Что покупается | Налог | Ставка |
|---|---|---|
| Вторичное жильё | ITP — налог на переход права | 4–11%, по региону |
| Новостройка от застройщика | IVA + AJD | 10% + 0,5–2% |
| Социальное жильё VPO, новостройка | IVA льготный | 4% + AJD |
| Земля, коммерция от предпринимателя | IVA | 21% + AJD |
ITP — «и-тэ-пэ», Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — налог на переход права собственности. Региональный: ставку устанавливает автономное сообщество, поэтому одна и та же квартира в Мадриде и Барселоне обходится по-разному.
ITP по регионам, 2026 год
| Регион | Общая ставка | Примечание |
|---|---|---|
| Мадрид | 6% | одна из самых низких ставок |
| Страна Басков, Наварра, Канары, Ла-Риоха | 6–7% | |
| Андалусия | 7% | 6% при стоимости до 150 000 € |
| Мурсия, Кастилия-Ла-Манча, Арагон | 8–9% | |
| Валенсийское сообщество | 9% | с 30 июня 2026; 11% при цене свыше 1 млн € |
| Каталония | 10% | прогрессивная шкала, выше на дорогих объектах |
| Балеары, Галисия, Кантабрия | 8–11% | прогрессивные шкалы |
Льготные ставки — от 0% до 4% — есть почти в каждом регионе для: покупателей до 35–40 лет, многодетных семей, лиц с инвалидностью, покупки в сельской местности, социального жилья. Условия свои в каждом сообществе, проверяются под конкретную ситуацию.
Разница в деньгах
Квартира за 300 000 €: ITP в Мадриде — 18 000 €, в Каталонии — 30 000 €. Двенадцать тысяч евро разницы на одинаковом объекте.
Это стоит учесть на этапе выбора региона, а не после внесения задатка.
Valor de referencia: от чего считается налог
С 1 января 2022 года база ITP — не цена в договоре, а valor de referencia — «валор де референсиа» — референсная стоимость кадастра.
Правило: налог платится с большей из двух величин — референсной стоимости или фактической цены сделки.
Проверить значение можно заранее на портале Sede Electrónica del Catastro по кадастровому номеру. Делать это нужно до задатка: если референсная стоимость выше цены, налог вырастет, и бюджет сделки меняется.
Оспаривание. Конституционный суд решением от 12 февраля 2026 года признал такой порядок конституционным, отметив, что он допускает доказательство обратного без ограничений. На практике оспаривание идёт двумя путями:
- Заявление о возврате излишне уплаченного с приложением независимой оценки.
- Tasación pericial contradictoria — встречная экспертная оценка по статье 135 общего налогового закона, с приостановлением взыскания.
Шанс есть только при технически обоснованной оценке, выполненной оценщиком, аккредитованным Банком Испании, и показывающей рыночную стоимость ниже референсной.
Новостройка: IVA и AJD
IVA — «ива» — НДС, 10% на жильё, 4% на социальное. Платится застройщику вместе с ценой.
AJD — «а-хота-дэ», Actos Jurídicos Documentados — гербовый сбор за нотариальное оформление. Региональный, 0,5–2%: Мадрид 0,75%, Андалусия 1,2%, Валенсия и Каталония выше.
Итого новостройка обходится в 10,5–12% сверх цены только по налогам — обычно дороже вторичного жилья в регионах с низким ITP и дешевле в Каталонии.
Прочие расходы покупателя
| Статья | Сколько |
|---|---|
| Нотариус | 0,3–0,5% цены, по тарифу |
| Регистрация права в реестре | 0,2–0,4% |
| Гестория | 300–600 € |
| Адвокат покупателя | 1–1,5% или фиксированно от 1 500 € |
| Оценка объекта при ипотеке | 300–600 € |
| Банковский чек | 0,3–0,5% суммы |
| Присяжный переводчик у нотариуса | 200–400 € |
| Итого сверх цены объекта | 10–14% вторичка, 12–15% новостройка |
Расходы по ипотечному акту — нотариус, регистрация ипотеки, AJD по кредиту — несёт банк по закону Ley 5/2019. Если агентство насчитало их по старым правилам, смету можно обоснованно снизить.
Налог 100% для покупателей вне ЕС: что с ним на самом деле
Тема, которая волнует всех покупателей из третьих стран. Фактическое положение дел на август 2026 года:
| Дата | Событие |
|---|---|
| Январь 2025 | Премьер-министр объявил о планах ввести дополнительный налог до 100% на покупку жилья нерезидентами вне ЕС |
| 22 мая 2025 | Законопроект внесён в парламент |
| Март 2026 | Спустя более десяти месяцев законопроект так и не рассматривался |
| Январь 2026 | Правительство исключило меру из своего жилищного пакета |
| Август 2026 | Закон не принят, голосования не было, даты введения не существует |
Юристы указывают на два препятствия: противоречие Конституции Испании и праву ЕС о свободном движении капитала, которое защищает в том числе третьи страны.
Что важно понимать
Никакого дополнительного налога для покупателей из третьих стран сегодня нет. Гражданин Армении, Казахстана или РФ платит ровно тот же ITP, что и испанец.
При этом тема живая и периодически возвращается в повестку. Перед сделкой статус проверяется на дату — но планировать покупку исходя из «вот-вот введут» оснований нет.
Ежегодные расходы после покупки
| Платёж | Сколько |
|---|---|
| IBI — налог на недвижимость | 0,4–1,1% кадастровой стоимости в год |
| Взносы сообщества собственников | 40–150 €/мес |
| Basuras — вывоз мусора | 50–200 €/год |
| Страхование дома | 150–350 €/год |
| Modelo 210 для нерезидента при пустующем объекте | 19% или 24% от 1,1–2% кадастровой стоимости |
| Налог на богатство, при крупном имуществе | региональный, пороги от 700 000 € |
Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».