Нотариус и расчёты

Что происходит у нотариуса

День подписания — один час, в который укладывается вся сделка. Порядок такой:

1. Нотариус запрашивает свежую nota simple в электронном виде — состояние объекта на текущий момент. С этой минуты реестр блокирует внесение новых записей на 10 дней.
2. Проверяет личности, дееспособность, полномочия по доверенностям, семейное положение и режим имущества.
3. Зачитывает акт, разъясняет условия. Если покупатель не владеет испанским, обязателен присяжный переводчик — иначе акт оспорим.
4. Фиксирует средства платежа — как именно передаются деньги.
5. Стороны подписывают. Продавец получает расчёт, покупатель — ключи.
6. Нотариус в тот же день направляет электронное уведомление в реестр — presentación telemática, оно закрепляет приоритет записи.

При ипотеке в этот же день подписывается второй акт — ипотечный, и ему предшествует обязательная процедура: FEIN, пауза 10 дней и acta previa у нотариуса минимум за день до сделки.

Право выбора нотариуса — у покупателя

Норма прямая, но на практике агентство или продавец «уже договорились со своим». Уступать это право не следует: нотариус, к которому пришёл покупатель, внимательнее отработает проверку в его интересах.

Escritura pública de compraventa

Escritura — «эскритура» — нотариальный акт. Что в нём обязательно должно быть отражено:

• Стороны, семейное положение, режим имущества, NIE
• Описание объекта из реестра, кадастровый номер, доли
• Цена, полностью и без занижения
• Medios de pago — детально: суммы, даты, номера счетов, реквизиты чеков
• Заявление о свободе объекта от обременений, жильцов и долгов
• Распределение расходов и налогов
• Заявление о наличии сертификата энергоэффективности и передаче его покупателю
• Условия по скрытым дефектам, если стороны договорились об особом порядке
• Сведения об иностранных инвестициях, если применимо

Занижение цены: почему это не работает

Практика «часть по акту, часть наличными» в Испании закрыта с трёх сторон:

1. Нотариус фиксирует средства платежа и обязан отразить расхождения. Отказ раскрыть источник — основание не удостоверять сделку.
2. Valor de referencia — минимальная налоговая база. Занижение в акте не снижает ITP: налог всё равно считается от кадастровой референсной стоимости.
3. Продавец платит IRPF с разницы между покупкой и продажей. Занижение при покупке увеличит его налог при последующей продаже.

Плюс уголовная ответственность за налоговое мошенничество и разрыв в цепочке происхождения средств, который всплывёт при следующей сделке или при получении ипотеки.

Как передаются деньги

Cheque bancario nominativo — «чеке банкарио номинативо» — именной банковский чек. Выпускается банком покупателя на имя продавца, деньги списываются со счёта заранее. Для продавца это гарантия: чек обеспечен банком. Стоимость выпуска — 0,3–0,5% суммы, иногда фиксированная.

Заказывать чек нужно за 2–3 рабочих дня до сделки. Это одна из частых причин переноса подписания.

Лимиты наличных расчётов

Штраф за нарушение — 25% суммы, превысившей лимит, солидарно с обеих сторон.

Отдельно: при внесении или вывозе наличных от 100 000 € подаётся Modelo S-1 в Комиссию по предотвращению отмывания капиталов. До этой суммы допускается фиксация факта у нотариуса без предварительного уведомления, но сам расчёт всё равно ограничен лимитами выше.

Практический вывод: расчёт по сделке ведётся безналично. Наличные — только на мелкие сопутствующие расходы.

Перевод денег из-за рубежа

Для граждан третьих стран это отдельная задача, которую надо решать до сделки.

• Испанский счёт открывается заранее — за 4–8 недель до сделки. Открытие для нерезидента требует справки о нерезидентстве, подтверждения дохода и происхождения средств.
• Крупный входящий перевод проходит комплаенс приёмного банка. Запрашивают договор купли-продажи или arras, подтверждение источника, иногда налоговые декларации.
• Для граждан РФ действует статья 5b регламента ЕС 833/2014: банкам ЕС запрещено принимать вклады свыше 100 000 € на одну кредитную организацию. Ограничение не применяется к обладателям вида на жительство в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии и к лицам с двойным гражданством этих стран.
• Санкции против конкретных банков, отключение от SWIFT и усиленный комплаенс на приёмной стороне сохраняются. Маршрут движения денег продумывается заранее и отдельно в каждом случае.

Порядок, который снимает большинство проблем

Сначала вид на жительство, затем счёт, затем перевод средств на счёт, и только потом выход на сделку.

Покупатель без ВНЖ упирается в потолок 100 000 € и провести расчёт по сделке практически не может — а задаток к тому моменту уже внесён.

После подписания

Пропуск срока по налогу означает пени и надбавку, а без уплаченного налога реестр не зарегистрирует право.

Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».