Документы сторон

Покупатель

Базовый пакет

• Загранпаспорт, действующий
• NIE на каждого покупателя отдельно, включая супруга, если он входит в право собственности
• Счёт в испанском банке
• Свидетельство о браке и брачный договор, если есть, — с апостилем и присяжным переводом
• Документы о происхождении средств

Если покупка в браке

Испанский нотариус обязан указать в акте семейное положение и режим имущества супругов. От этого зависит, кому принадлежит объект.

Для иностранцев режим определяется законодательством страны брака. Практически это означает: брачный договор переводится присяжным переводчиком и предъявляется нотариусу. Иначе нотариус запишет режим со слов, а расхождение вскроется при продаже или наследовании.

Если покупка через доверенность

Poder notarial — «подер нотариаль» — нотариальная доверенность. Оформляется двумя способами:

1. У испанского нотариуса — если доверитель в Испании.
2. В консульстве Испании за рубежом либо у местного нотариуса с апостилем и присяжным переводом.

Доверенность должна прямо содержать полномочия: покупать конкретный объект или объекты по усмотрению, принимать ипотеку, подписывать акт, оплачивать налоги, регистрировать право. Общая формулировка «представлять интересы» нотариусу не подойдёт.

Продавец

• Загранпаспорт или DNI/NIE
• Escritura — акт, по которому продавец приобрёл объект
• Свежая nota simple
• Последняя квитанция IBI
• Certificado de deuda cero — справка сообщества об отсутствии долгов
• Certificado de eficiencia energética — сертификат энергоэффективности
• Cédula de habitabilidad, где требуется
• Справка банка об остатке долга по ипотеке — certificado de deuda pendiente, если ипотека есть
• Последние квитанции коммунальных услуг
• Свидетельство о браке, брачный договор — при необходимости
• Если продавец — наследник: свидетельство о праве на наследство, уплаченный налог на наследство, зарегистрированное право

Если продавец — нерезидент

• Certificado de no residencia — справка о нерезидентстве, либо покупатель удерживает 3% цены (об этом отдельно в разделе о налогах продавца)
• Испанский счёт для получения расчёта — иначе перевод за границу усложняет комплаенс

Документы по объекту

Собираются продавцом, проверяются покупателем — перечень в разделе «Проверка объекта». Ключевые: nota simple, кадастровая справка, справка об отсутствии долгов по дому, IBI, сертификат энергоэффективности, cédula de habitabilidad.

Происхождение средств

Нотариус и банк работают по Ley 10/2010 о предотвращении отмывания капиталов. Закрытого перечня документов нет: запрашивают то, что нужно для понимания источника денег.

Дополнительно запрашивают: выписки за 6–12 месяцев с накопленными остатками, налоговую декларацию за прошлый год, обоснование любого крупного поступления.

Готовить заранее, а не по запросу

Проверка при полном комплекте занимает 24–72 часа. При нехватке документов — 10 рабочих дней и больше. Дело, переданное в SEPBLAC — финансовую разведку Испании, — не имеет предсказуемого срока.

Сделка встаёт именно здесь, и здесь же теряется объект: продавец не готов ждать месяц, а задаток при просрочке по вине покупателя не возвращается.

Наличные без документального следа не подтверждаются ничем. Если деньги получены наличными много лет назад, источником для банка служит не факт получения, а история их движения по счетам и налоговые декларации соответствующих лет.

Легализация иностранных документов

Порядок жёсткий и нарушать его нельзя:

1. Получить оригинал документа в стране выдачи.
2. Проставить там же апостиль — в Испании его поставить нельзя.
3. Привезти документ в Испанию.
4. Сделать traducción jurada — присяжный перевод, включая текст апостиля, у переводчика, аккредитованного МИД Испании.

Перевод делается после апостиля, потому что сам апостиль тоже подлежит переводу. Сделали наоборот — перевод переделывается.

Срок годности справок обычно 3 месяца.

Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».