Договоры до нотариуса
Между «договорились» и подписанием у нотариуса проходит от месяца до трёх. Этот промежуток закрывают два документа, и от того, как они составлены, зависит, кто и чем рискует.
Контракт резервирования
Contrato de reserva — «контрато де ресерва» — договор резервирования. Короткий документ, снимающий объект с продажи на 10–20 дней. Задаток 3 000–6 000 € передаётся, как правило, агентству.
Что обязательно проверить:
- Кому передаются деньги и на каком основании. Деньги агентству без чёткого условия возврата — распространённая ловушка.
- Условие возврата задатка, если проверка объекта выявила обременение, самострой или долг.
- Срок, до которого стороны обязаны подписать arras.
Резервирование — не обязательный этап. При хорошо подготовленной сделке из него можно сразу перейти к arras.
Contrato de arras: три вида, и разница принципиальная
Arras — «аррас» — задаток. Гражданский кодекс, статья 1454. Обычно 10% цены. Разница между видами определяет, что произойдёт, если сторона передумает.
| Вид | Испанское название | Можно ли выйти из сделки | Последствие отказа |
|---|---|---|---|
| Отступной задаток | arras penitenciales | да, обеими сторонами | Покупатель теряет задаток. Продавец возвращает вдвойне |
| Подтверждающий | arras confirmatorias | нет | Вторая сторона вправе через суд требовать исполнения сделки |
| Штрафной | arras penales | нет | Штраф плюс право требовать исполнения сделки |
По статистике 2026 года около 65% договоров на жилом рынке — отступные (penitenciales). Это разумный компромисс: обе стороны знают цену выхода.
Формулировка решает всё
Отступной характер задатка — исключение, а не правило. Испанские суды толкуют условие строго: если воля сторон выражена не «недвусмысленно», задаток признают подтверждающим, а значит — выйти из сделки нельзя, и вторая сторона вправе требовать её исполнения через суд.
В 2026 году суды стали ещё строже. В договоре должна стоять прямая ссылка на статью 1454 Гражданского кодекса и на arras penitenciales — иначе покупатель, рассчитывавший «потерять задаток и уйти», получит иск о принудительном исполнении.
Что должно быть в договоре arras
- Стороны — полные данные, NIE/DNI, семейное положение и режим имущества супругов.
- Объект — описание из реестра, кадастровый номер, доли, включены ли кладовка и парковка.
- Цена и порядок её уплаты: задаток, промежуточные платежи, остаток при подписании.
- Вид задатка — прямо и недвусмысленно.
- Срок подписания у нотариуса — конкретная дата, не «в течение разумного срока».
- Кто выбирает нотариуса. По закону покупатель.
- Распределение расходов — по закону или иначе, но записано.
- Обязательство продавца передать объект свободным от жильцов, вещей и долгов, с погашенной ипотекой.
- Условие об ипотеке — если покупатель берёт кредит: неодобрение банком означает возврат задатка. Без этого пункта отказ банка означает потерю задатка.
- Ответственность за скрытые дефекты и состояние на день передачи.
Пункт про ипотеку — самый ценный в договоре
Типичная ситуация: покупатель внёс 20 000 € задатка, банк одобрил 60% вместо ожидаемых 70%, денег не хватает. Без оговорки об отказе банка задаток потерян полностью.
Формулировка должна быть конкретной: не «при условии получения ипотеки», а «при условии одобрения кредита в размере не менее X € в срок до такой-то даты; при неодобрении задаток возвращается в полном объёме в течение N дней».
Сроки и типичные ловушки
| Ловушка | Как закрывается |
|---|---|
| Задаток переводится агентству, а не продавцу | Прямое условие: депонирование и порядок возврата |
| Продавец — не единственный собственник | Все собственники подписывают arras |
| Продавец в браке, режим общей собственности | Требуется согласие супруга |
| Объект сдан жильцу | Проверить tanteo/retracto, получить письменный отказ жильца |
| Непогашенная ипотека продавца | Условие: погашение и снятие записи до или в момент сделки |
| Срок до нотариуса слишком короткий при ипотеке | Минимум 8–10 недель, с учётом обязательной паузы 10 дней после FEIN |
| Самострой, не отраженный в реестре | Условие о легализации за счёт продавца либо снижение цены |
Кто и когда рискует деньгами
- До резервирования — риска нет.
- После резервирования — риск ограничен суммой резервирования, если условия возврата прописаны.
- После arras — риск равен задатку для покупателя и двойному задатку для продавца, при отступном виде. При подтверждающем — риск судебного принуждения к сделке.
- После нотариуса — риска по сделке нет, есть риск по скрытым дефектам в течение 6 месяцев.
Практическое правило: любые деньги передаются только по письменному договору и только банковским переводом. Наличные без документа — потерянные деньги и разрыв в цепочке происхождения средств.
Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».