Проверка объекта
В этой теме · 5
Единственный этап, на котором ошибка не лечится ничем. После подписания у нотариуса покупатель принимает объект со всеми его долгами и обременениями, кроме тех, что продавец прямо обязался снять.
Nota simple — с неё начинается всё
Nota simple — «нота симпле» — выписка из реестра прав собственности. Заказывается онлайн на registradores.org, стоит около 10 €, готовится за часы.
Что из неё видно:
| Раздел | Что проверять |
|---|---|
| Titularidad — собственность | Кто собственник, какая доля, состоит ли в браке и в каком режиме |
| Descripción — описание | Площадь, границы, состав объекта, кладовка и парковка отдельными записями или нет |
| Cargas — обременения | Ипотеки, аресты, сервитуты, право выкупа, судебные пометки |
| Referencia catastral | Кадастровый номер — сверяется с кадастром |
Красные флаги:
- Ипотека прежнего владельца не погашена. Требует погашения и снятия записи до или в момент сделки, иначе переходит вместе с объектом.
- Embargo — «эмбарго» — арест по налогам, взносам или судебному решению.
- Afección fiscal — налоговая оговорка: объект отвечает по неуплаченным налогам прежней сделки.
- Recurso o litigio — пометка о судебном споре.
- Расхождение площади с кадастром и с фактом.
- Собственник — не тот, кто продаёт. Наследники без оформленного наследства, представители без надлежащей доверенности.
Правило порядка
Nota simple заказывается до внесения любых денег, включая резервирование. Стоит 10 €, снимает риск на сотни тысяч.
Вторая nota simple заказывается нотариусом в день сделки — она показывает состояние на момент подписания. Между двумя выписками объект могут арестовать.
Долги, которые переходят на покупателя
Испанское правило: часть долгов следует за объектом, а не за человеком.
| Долг | Переходит ли | Как проверить |
|---|---|---|
| IBI — налог на недвижимость | да, за последние 4 года | последняя квитанция + справка мэрии |
| Взносы сообщества собственников | да, текущий год + 3 предыдущих | certificado de deuda cero от управляющего |
| Ипотека, зарегистрированная в реестре | да | nota simple, требовать погашения |
| Коммунальные услуги | нет | но переоформление проще при нулевом балансе |
| Plusvalía municipal | платит продавец; при продавце-нерезиденте ответственность субсидиарно на покупателе | справка мэрии |
Certificado de deuda cero — «сертификадо де деуда серо» — справка об отсутствии долгов перед сообществом собственников. Выдаёт администратор дома. По закону обязательна при сделке; отказаться от неё можно только прямым заявлением покупателя в акте — этого делать не следует.
Документы по объекту
- Nota simple — свежая, не старше нескольких дней
- Escritura прежней покупки — как продавец приобрёл объект
- Referencia catastral и кадастровая справка — сверка площади и границ
- Последняя квитанция IBI
- Справка сообщества об отсутствии долгов + протоколы собраний за 2 года: там видны планируемые дорогостоящие работы
- Certificado de eficiencia energética — сертификат энергоэффективности, обязателен для сделки, действует 10 лет
- Cédula de habitabilidad — свидетельство о пригодности для проживания; обязательно в Каталонии, на Балеарах, в Валенсийском сообществе, Мурсии, Астурии, Наварре, Ла-Риохе, Кантабрии
- ITE / IEE — акт технической инспекции здания, для домов старше 45–50 лет
- Договоры аренды, если объект сдан: аренда переходит к покупателю, а у жильца есть права tanteo и retracto
- Для новостройки — licencia de primera ocupación и акт ввода в эксплуатацию
- Для сельского участка — licencia de obra и подтверждение легальности строений
Отдельные проверки, которые пропускают
Соответствие фактического состояния реестру. Пристроенная терраса, застеклённый балкон, объединённые квартиры, переоборудованный чердак — если это не отражено в реестре и кадастре, объект продаётся «с самостроем». Легализация ложится на покупателя, а иногда невозможна.
Градостроительная справка — informe urbanístico. Заказывается в мэрии. Показывает вид разрешённого использования, ограничения, планируемые изменения. Обязательна, если объект планируется под туристическую аренду или под перестройку.
Наличие туристической лицензии, если объект покупается ради посуточной сдачи. Лицензия привязана к объекту, но при смене собственника в ряде регионов требует переоформления, а в городах с мораторием — не выдаётся заново. Проверять до задатка.
Береговая зона — Ley de Costas. Объекты у моря могут попадать в зону публичного пользования или в зону сервитута. Проверяется по кадастру побережья.
Долги по ипотеке продавца против цены продажи. Если остаток долга выше цены, продавец не сможет снять обременение без доплаты — сделка встанет в день подписания.
Ответственность за скрытые дефекты
Vicios ocultos — «висьос окультос» — скрытые дефекты. Гражданский кодекс даёт покупателю 6 месяцев с момента передачи на предъявление претензий по дефектам, которые нельзя было увидеть при обычном осмотре и которые делают объект непригодным или существенно снижают его ценность.
Для новостройки действует LOE — закон о строительстве, гарантии от даты приёмки объекта: 1 год на отделку, 3 года на элементы, влияющие на пригодность к проживанию, 10 лет на конструкцию и фундамент.
Практический вывод: техническая экспертиза перед покупкой вторичного жилья стоит 300–800 € и окупается на первой же трещине или проводке.
Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».