Как устроена сделка

Покупка недвижимости в Испании — нотариальная сделка с обязательной регистрацией права. Устная договорённость или частная расписка права собственности не дают: право возникает с подписанием нотариального акта и защищается записью в реестре.

Рынок в 2026 году

Рост по регионам: Мурсия +25,8%, Андалусия +21,4%, Астурия +19,2%, Мадрид +19,1%. Мадрид в апреле — почти 6 000 €/м².

Доля иностранцев по побережью: Аликанте 44,65%, Малага 34,30%, Балеары 28,89%.

Что это значит на практике

Рынок продавца. Объекты уходят быстро, торг ограничен, а разрыв между ценой продавца и банковской оценкой растёт — при ипотеке это прямо бьёт по первому взносу.

Тому, кто «посмотрит и подумает месяц», объект не достанется. Поэтому документы и финансирование готовятся до просмотров.

Участники сделки

• Comprador / vendedor — покупатель и продавец.
• Notario — «нотарио» — нотариус. Государственное должностное лицо. Удостоверяет сделку, проверяет дееспособность и волю сторон, запрашивает свежую выписку из реестра, фиксирует средства платежа. Выбирает нотариуса покупатель — право по закону, которым часто пренебрегают.
• Registro de la Propiedad — «рехистро де ла пропьедад» — реестр прав собственности. Ведёт записи о правах и обременениях. Право защищено с момента внесения записи.
• Gestoría — «гестория» — контора, оформляющая налоги и регистрацию после подписания.
• Agente inmobiliario — риелтор. Комиссию платит продавец, обычно 3–5% + НДС 21%.
• Abogado — адвокат покупателя. Не обязателен, но при покупке иностранцем — необходим: нотариус проверяет форму сделки, а не выгодность условий для покупателя.

Этапы сделки

1. Подготовка покупателя. NIE на каждого покупателя, счёт в испанском банке, одобрение ипотеки, если она нужна, документы о происхождении средств.
2. Выбор объекта и проверка. Nota simple, обременения, долги по дому, налоги, лицензии, соответствие кадастру.
3. Резервирование — contrato de reserva, задаток 3 000–6 000 €, объект снимается с продажи.
4. Предварительный договор — contrato de arras, задаток обычно 10% цены.
5. Подготовка к нотариусу. Банк проводит оценку, готовится ипотечный акт, собираются справки об отсутствии долгов.
6. Подписание у нотариуса — escritura pública de compraventa, одновременно расчёт с продавцом и передача ключей.
7. Налоги и регистрация. ITP или IVA + AJD в течение 30 рабочих дней, затем запись в реестре.
8. После сделки — переоформление коммунальных услуг, IBI, сообщества собственников; для нерезидента — постановка на налоговый учёт.

Реальный срок от резервирования до ключей: 6–10 недель без ипотеки, 10–16 недель с ипотекой.

Три условия, без которых сделку не начать

1. NIE на каждого покупателя, включая супруга, если он входит в право собственности.
2. Счёт в испанском банке — через него идёт расчёт, с него платятся налоги и коммунальные услуги.
3. Документально подтверждённое происхождение средств — нотариус и банк проверяют его по закону Ley 10/2010 о предотвращении отмывания капиталов.

Порядок жёсткий и тот же, что в ипотеке: без NIE нет счёта, без счёта нет расчёта.

Сколько стоит покупка сверх цены

Эта надбавка — то, о чём забывают чаще всего. Считать бюджет нужно от полной суммы, а не от цены объявления.

Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».