Документы

Базовый пакет

Требуется независимо от рода занятий заявителя.

• Загранпаспорт, действующий, все страницы с отметками
• NIE на каждого созаёмщика отдельно
• Карточка TIE — для резидентов
• Подтверждение адреса проживания: счёт за коммунальные услуги или договор аренды
• Справка о семейном положении, при браке — брачный договор, если он есть
• Выписки по банковским счетам за 6–12 месяцев
• Справка об отсутствии кредитных задолженностей в стране проживания

NIE необходим каждому, кто будет указан в договоре, включая супруга-созаёмщика. Типичная причина срыва сроков: NIE оформили на одного, а банк требует на двоих.

Наёмный работник

• Трудовой договор
• Справка с места работы: должность, стаж, размер оклада, тип договора
• Расчётные листки (nóminas) за последние 3–6 месяцев
• Налоговые декларации за 2 года из страны налогового резидентства
• Выписка со счёта, куда поступает зарплата, за 12 месяцев

Что именно проверяет банк

Совпадение трёх источников: сумма в справке с работы, суммы в расчётных листках и фактические поступления на счёт должны сходиться между собой.

Расхождение — самый частый повод для отказа или для запроса дополнительных объяснений.

Предприниматель

• Свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя
• Налоговые декларации за 2–3 года
• Квитанции об уплате налогов и социальных взносов
• Выписки по расчётному счёту за 12 месяцев
• Договоры с основными контрагентами
• Управленческая отчётность за текущий год

Банк считает доход по налоговой декларации, а не по обороту. Тот, кто оптимизировал налогообложение, столкнётся с тем, что подтверждённый доход оказался существенно ниже реального, и кредит рассчитают от заниженной суммы. Этот разговор лучше провести на первой консультации.

Владелец компании

• Учредительные документы компании
• Выписка из реестра юридических лиц с указанием долей
• Финансовая отчётность за 2–3 года
• Налоговые декларации компании
• Документы о выплаченных дивидендах
• Личная налоговая декларация владельца за 2 года
• Выписки по личным и корпоративным счетам

Две отдельные сложности

Если доход владельца формируется дивидендами, банк захочет увидеть их регулярность минимум за два года. Разовая крупная выплата доходом не считается.

Если компания зарегистрирована в юрисдикции из списков повышенного риска, проверка происхождения средств будет углублённой, а сроки — заметно больше.

Пенсионер и доход от аренды

Пенсионер

• Пенсионное удостоверение
• Справка о размере пенсии из пенсионного органа
• Выписка по счёту получения пенсии за 12 месяцев

Ограничение по возрасту погашения здесь становится определяющим: в 65 лет максимальный срок кредита составляет около 5–10 лет, поэтому платёж оказывается высоким, а сумма кредита ограничена долговой нагрузкой.

Доход от аренды

• Договоры аренды по всем объектам
• Документы о праве собственности на эти объекты
• Налоговые декларации, где этот доход отражён
• Выписки по счёту с поступлениями арендных платежей

Банк засчитывает не весь арендный доход, а обычно 70–80%: закладываются простои и расходы на содержание.

Документы по объекту

• Nota simple — «нота симпле» — выписка из реестра собственности: собственник, обременения, ипотеки, аресты
• Contrato de arras — «контрато де аррас» — предварительный договор с задатком
• Последняя квитанция IBI — «иби» — ежегодного налога на недвижимость
• Справка от управляющей компании об отсутствии долгов по дому
• Сертификат энергоэффективности
• Cédula de habitabilidad — «седула де абитабилидад» — свидетельство о пригодности для проживания, требуется в ряде регионов
• Для новостройки — лицензия на строительство и акт ввода в эксплуатацию

Порядок, который экономит деньги

Nota simple заказывается ДО подписания предварительного договора и внесения задатка. Стоит несколько евро, заказывается онлайн.

Если на объекте висит непогашенная ипотека прежнего владельца, арест или спор о наследстве — это выяснится до того, как деньги отданы, а не после.

Происхождение средств

Испанские банки работают по закону Ley 10/2010 о предотвращении отмывания капиталов. Закрытого перечня документов в нём нет: банк вправе запросить что угодно, чтобы понять происхождение денег. Что именно собирать, зависит от источника.

Что запрашивают дополнительно

• Выписки по счетам за 6–12 месяцев с накопленными остатками
• Налоговую декларацию за прошлый год — доход должен сходиться с накоплениями
• Выписки за последние 60 дней с печатью банка или проверяемой ссылкой
• Обоснование любого поступления свыше 20% от суммы сделки

Что не подтверждается ничем

Наличные деньги без документального следа. Внесение крупной суммы наличными на счёт создаёт разрыв в цепочке, который банк не примет.

Если средства были получены наличными много лет назад, источником для банка служит не факт получения, а история движения этих денег по счетам и налоговые декларации соответствующих лет.

Главное правило раздела: документы о происхождении средств готовятся ДО подачи заявки, а не тогда, когда банк их запросил. Здесь сделка встаёт на месяц и здесь теряется объект, потому что продавец не готов ждать.

Легализация и переводы

Все документы на иностранном языке подаются переведёнными на испанский. Требования жёсткие, обычный перевод не подходит.

Присяжный перевод

Traducción jurada — «традуксьон хурада» — присяжный перевод. Выполняется только переводчиком, аккредитованным Министерством иностранных дел Испании. Такой перевод имеет силу официального документа: заверяется печатью и подписью переводчика. Нотариально заверенный перевод, сделанный в стране происхождения, испанские банки и органы, как правило, не принимают.

Апостиль

Официальные документы — свидетельства, справки государственных органов, судебные решения — требуют легализации. Для стран Гаагской конвенции это апостиль, проставляемый в стране выдачи документа.

Правильный порядок действий

1. Получить оригинал документа в стране выдачи.
2. Проставить там же апостиль — в Испании его поставить нельзя.
3. Привезти документ в Испанию.
4. Сделать присяжный перевод, включая текст апостиля.

Порядок нарушать нельзя: перевод делается ПОСЛЕ апостиля, поскольку сам апостиль тоже подлежит переводу. Сделали наоборот — перевод переделывается.

Порядок легализации по каждой конкретной стране уточняется отдельно и до отъезда из страны.

Срок годности справок обычно 3 месяца. Документы, полученные заранее «с запасом», успевают устареть к моменту подачи.

Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».