Ход сделки
В этой теме · 3
Этапы от заявки до ключей
- Анализ профиля заёмщика: доход, действующие обязательства, происхождение средств. Определяется реальный потолок финансирования.
- Подбор банков. Условия отличаются, особенно для нерезидентов, поэтому заявки подаются параллельно в несколько.
- Подача заявки с полным комплектом документов. Неполный комплект останавливает процесс.
- Оценка объекта. Банк заказывает независимого оценщика, от результата зависит сумма кредита.
- Одобрение и выдача FEIN — обязательного документа с условиями кредита.
- Обязательная пауза 10 дней на изучение условий.
- Подписание предварительного нотариального акта (acta previa): нотариус проверяет, что заёмщик получил и понял документы.
- Подписание ипотеки и договора купли-продажи у нотариуса, расчёт с продавцом.
- Регистрация права собственности в Registro de la Propiedad.
Защита заёмщика по закону
Ley 5/2019 о договорах ипотечного кредита существенно усилила позицию заёмщика. На ней строится защита заёмщика в споре с банком.
| Документ или право | Что даёт |
|---|---|
| FEIN — «фейн», Ficha Europea de Información Normalizada — европейская стандартная информационная форма | Стандартная форма с условиями кредита. Выдаётся не позднее чем за 10 дней до подписания. Условия в ней обязательны для банка. |
| FiAE — «фиаэ», Ficha de Advertencias Estandarizadas — форма стандартных предупреждений | Отдельный документ с предупреждениями о конкретных рисках данной ипотеки. |
| Пауза 10 дней | Обязательный срок между выдачей FEIN и подписанием. Сократить нельзя. |
| Acta previa — «акта превиа» — предварительный акт | Нотариус лично проверяет, что заёмщик получил и понял документы. Подписывается минимум за день до сделки, бесплатно. |
Зачем это нужно на практике
Если условия подписанного договора отличаются от условий, зафиксированных в FEIN, у заёмщика есть законное основание для претензии.
Поэтому FEIN — не формальность перед подписанием, а главный документ для проверки. Читать его следует построчно и сверять с тем, что подписывается у нотариуса.
Сроки по этапам
| Этап | Срок |
|---|---|
| Сбор и подготовка документов | 2–4 недели, зависит от готовности бумаг |
| Рассмотрение банком до одобрения | 3–8 недель |
| Оценка объекта | 1–2 недели, внутри рассмотрения |
| Обязательная пауза после FEIN | 10 дней |
| От одобрения до подписи у нотариуса | 1–2 недели |
| Регистрация права собственности | 2–4 недели после подписи |
От подачи полного комплекта до ключей — 8–12 недель при нормальном ходе дела. Неполный комплект документов добавляет к сроку примерно столько же.
Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».