Условия кредита

Ответ «одобрено» — ещё не условия. Предложение состоит из семи параметров, и каждый из них обсуждается отдельно.

TIN и TAE

Два разных числа, и путать их — самая дорогая ошибка при выборе банка.

TIN — «тин», tipo de interés nominal — номинальная процентная ставка. TAE — «тае», tasa anual equivalente — полная годовая стоимость кредита.

Скидки за подключённые продукты применяются к TIN, а не к TAE. Поэтому банк может показывать привлекательно низкий TIN, тогда как TAE, учитывающий стоимость обязательных страховок, остаётся высоким.

Пример из практики банка

TIN снизился на целый процентный пункт, TAE — всего на 0,31. Разница осела в стоимости страховок, которые заёмщик обязан оплачивать.

Отсюда правило: два предложения сравниваются только по TAE и только при одинаковых сумме и сроке.

Вязки и скидки к ставке

Vinculaciones — «винкуласьонес» — дополнительные продукты банка, за подключение которых он снижает ставку. Обычно это три вещи: перевод зарплаты в этот банк (nómina — «номина»), страхование жилья (seguro de hogar) и страхование жизни (seguro de vida).

Что говорит закон

Ley 5/2019 запрещает ventas vinculadas — «вентас винкуладас» — связанные продажи, когда банк ставит покупку своих продуктов условием выдачи кредита. Но разрешает ventas combinadas — «вентас комбинадас» — комбинированные продажи, когда банк предлагает лучшую ставку тем, кто эти продукты берёт. На практике это то же самое, оформленное иначе.

Цена отказа

Отказ от вязки означает не возврат к базовой ставке, а штрафную надбавку. Типичная схема:

Как считать выгоду

Считать нужно в деньгах, а не в процентах.

1. Взять скидку к ставке.
2. Перевести её в экономию на платеже за год.
3. Сложить годовую стоимость всех навязанных страховок.
4. Сравнить.

На практике страховки банка стоят в полтора-два раза дороже рыночных, и скидка по ставке их чаще всего не окупает. Считать надо каждый раз, но исходить стоит из того, что вязки невыгодны, пока не доказано обратное.

Комиссии и законные лимиты

Здесь закон на стороне заёмщика. Эти цифры стоит знать наизусть: банки иногда предлагают условия выше законных потолков.

Комиссия за открытие

Comisión de apertura — «комисьон де апертура» — комиссия за открытие кредита. Разовая, взимается при выдаче. Закон требует, чтобы она была единой и покрывала все расходы банка на изучение заявки и оформление — дробить её на несколько комиссий нельзя. Многие банки её не берут вовсе, это предмет торга.

Комиссия за досрочное погашение

Закон установил жёсткие потолки, сверх которых банк требовать не вправе. Кроме того, комиссия ни в каком случае не может превышать реальный финансовый убыток банка.

По плавающей ставке банк выбирает один из двух вариантов при подписании договора: либо 0,25% на три года, либо 0,15% на пять лет. Оба сразу применяться не могут.

Как это влияет на выбор ставки

Заёмщик планирует продать объект через четыре года.

Плавающая ставка с вариантом «0,25% первые три года»: досрочное погашение на четвёртый год обойдётся в ноль.

Фиксированная ставка: то же погашение стоит 2% от остатка долга. На остатке 120 000 € это 2 400 €.

Тип ставки выбирается не только по отношению к риску, но и по планируемому сроку владения объектом.

Кто платит расходы по сделке

Здесь ошибаются чаще всего, включая риелторов. До 2019 года все расходы по ипотеке нёс заёмщик. Ley 5/2019 переложила основную их часть на банк.

Актов два, а не один

• Escritura de compraventa — «эскритура де комправента» — договор купли-продажи. Расходы по нему на покупателе.
• Escritura de hipoteca — «эскритура де ипотека» — ипотечный акт. Расходы по нему в основном на банке.

Практическое применение

Если агентство насчитало расходы по старым правилам, смету можно обоснованно снизить: по ипотечной части остаётся фактически только оценка — 300–600 €.

Основные расходы остаются по договору купли-продажи: главный налог ITP или IVA, нотариус и регистрация права собственности.

Банки, работающие с нерезидентами

Берут нерезидентов не все, и условия у них отличаются. Ориентиры на август 2026:

О рекламных ставках

Ставки в рекламе банков (2,7–3,0% по фиксированной) — это условия для резидентов с полным набором подключённых продуктов.

Для нерезидента реальный ориентир — 3,20–4,30% годовых при хорошем профиле. Разница представляет собой премию за риск.

Заявку имеет смысл подавать в несколько банков параллельно: разброс решений по одной и той же заявке бывает существенным.

Как банк оценивает заёмщика

Решение принимает скоринговая модель, которую затем подтверждает риск-менеджер. Оценивается пять параметров:

1. Долговая нагрузка. Все платежи по всем кредитам вместе — не выше 35% чистого дохода. Порог жёсткий.
2. Уровень дохода. Большинство банков хотят видеть подтверждённый доход от 30 000 € в год. Доход в евро — преимущество.
3. Стабильность. Бессрочный контракт лучше срочного, три года в одной компании лучше трёх месяцев.
4. Кредитная история. Проверяется по базам CIRBE — «сирбэ» (Банк Испании) и ASNEF — «аснеф» (реестр должников). Попадание в ASNEF — почти автоматический отказ.
5. Возраст погашения — до 70–75 лет.

Кредитная история нерезидента в стране проживания банку недоступна. Это компенсируется требованием большего первого взноса и более полного пакета документов.

Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».