Как это устроено
В этой теме · 6
Hipoteca — «ипотека» — кредит на покупку недвижимости, где сама недвижимость служит залогом.
Если заёмщик перестаёт платить, банк забирает объект. Весь предмет сводится к одному вопросу: какую часть стоимости даёт банк, а какую вносит покупатель.
Главное число — LTV
LTV
LTV — «эл-ти-ви», loan to value — доля стоимости объекта, которую финансирует банк. LTV 70% означает: банк даёт 70%, покупатель вносит 30% собственных средств.
Процент считается не от цены в договоре, а от оценочной стоимости (tasación — «тасасьон» — оценка независимым оценщиком по заказу банка). Если оценка ниже цены продавца, банк считает от оценки, а разницу покупатель доплачивает сверх первого взноса.
Резидент и нерезидент: что решает на самом деле
Распространённое заблуждение — считать, что условия зависят от гражданства. Банк в первую очередь смотрит на другое:
- Резидент или нерезидент — где заёмщик живёт и где платит налоги.
- Где источник дохода — в Испании или за границей.
- Насколько прослеживаемы средства — откуда они взялись.
Гражданство влияет во вторую очередь: через сложность проверки документов и через санкционные ограничения, если они есть.
Вид на жительство и налоговое резидентство — разные вещи
Карточка TIE — «тие», Tarjeta de Identidad de Extranjero — карточка иностранца не делает человека налоговым резидентом автоматически. Для банка резидент — тот, чей основной доход находится в Испании и кто платит здесь подоходный налог IRPF — «ирпэф» — налог на доходы физических лиц.
Отсюда практический вывод. У заявителя по программе цифрового кочевника ВНЖ есть, но его доход по условиям самой программы не менее чем на 80% находится вне Испании. Банк посчитает такого заявителя нерезидентом по доходу и даст 60–70%, а не 80%.
Планировать бюджет исходя из 80% на основании одного лишь ВНЖ — ошибка, которая вскрывается на этапе одобрения, когда объект уже выбран и задаток внесён.
Сколько даёт банк
Рыночные ориентиры по категориям заявителей. Окончательное решение принимает конкретный банк по конкретному профилю.
| Категория заявителя | Дадут | Своих | Срок |
|---|---|---|---|
| Налоговый резидент Испании, любое гражданство | до 80% | 20% | до 30 лет |
| Гражданин ЕС / ЕЭЗ, нерезидент | до 70% | 30% | 20–25 лет |
| Армения, Казахстан, Узбекистан, Грузия — нерезидент | 60%, иногда 50% | 40–50% | 20–25 лет |
| Те же страны — с ВНЖ Испании | 60–70% | 30–40% | 20–25 лет |
| РФ — с ВНЖ Испании | 60–70% | 30–40% | 20–25 лет |
| РФ — без ВНЖ | практически недоступно | — | — |
Два ограничения, действующие для всех
- Долговая нагрузка не выше 35% дохода. Все платежи по всем кредитам вместе не должны превышать трети того, что заёмщик зарабатывает.
- Возраст погашения 70–75 лет. Кредит должен быть выплачен до этого возраста: заёмщику 55 лет — значит срок не 25 лет, а максимум 15–20.
Три условия, без которых сделка не начнётся
- NIE — «эн-и-э», Número de Identidad de Extranjero — идентификационный номер иностранца. Без него нельзя открыть счёт, купить недвижимость и платить налоги. Оформляется на каждого созаёмщика отдельно.
- Счёт в испанском банке. С него платится ипотека, на него заводятся средства на первый взнос, через него проходит расчёт по сделке.
- Подтверждённый доход — документально и проверяемо, в Испании или за рубежом.
Порядок жёсткий: без NIE не открыть счёт, без счёта не выйти на сделку.
Полная стоимость покупки
Цена объекта — не вся сумма. Сверх неё закладывается 10–14% на налоги и оформление. Разброс большой, потому что главный налог отличается по регионам.
| Расход | Сколько | Комментарий |
|---|---|---|
| ITP — налог на переход права, вторичное жильё | 6–10% | Зависит от автономного сообщества |
| IVA + AJD — новостройка | 10% + 1–1,5% | Вместо ITP |
| Нотариус по купле-продаже | 0,3–0,5% | По тарифу |
| Регистрация права собственности | 0,2–0,4% | Registro de la Propiedad |
| Оценка объекта (tasación) | 300–600 € | Заказывает банк, оплачивает заёмщик |
| Гестория | 300–600 € | Оформление документов |
Расходы по ипотечному акту здесь не учтены: их несёт банк. Подробное распределение — в разделе «Условия кредита».
Пример расчёта
Объект 200 000 €, вторичное жильё, ITP 8%, покупатель с ВНЖ, банк даёт 65%.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена объекта | 200 000 € |
| ITP 8% | 16 000 € |
| Нотариус, регистрация, гестория | 2 500 € |
| Оценка | 450 € |
| Полная стоимость покупки | 218 950 € |
| Кредит: 65% от 200 000 | 130 000 € |
| Собственных средств нужно | 88 950 € |
Тот, кто посчитал только первый взнос в 70 000 €, недосчитается почти 19 000 €.
Процентная ставка
В Испании три типа ставки. Разница между ними — кто несёт риск изменения рынка.
| Тип | Как работает | Кому подходит |
|---|---|---|
| Fijo — «фихо» — фиксированная | Одна ставка на весь срок, платёж не меняется | Тем, кому важна предсказуемость |
| Variable — «вариабле» — плавающая | Euribor плюс фиксированная надбавка, платёж пересматривается | Тем, кто готов к колебаниям |
| Mixto — «мисто» — смешанная | Первые годы фиксированная, дальше плавающая | Компромиссный вариант |
Euribor
Euríbor — «эурибор» — средняя ставка, по которой европейские банки одалживают деньги друг другу, то есть индикатор стоимости денег в еврозоне. К нему банк добавляет свою надбавку (diferencial — «дифэренсиаль» — надбавка), обычно от 0,5% до 1%.
Euribor: август 2026
Среднее за месяц — около 2,93%. Год назад, в августе 2025 — 2,11%. Рост за год: +0,82 процентного пункта.
Практическое следствие: у владельца плавающей ипотеки на 150 000 €, у которого пересмотр пришёлся на август, платёж вырос примерно на 65 € в месяц.
Ставка по фиксированной ипотеке для нерезидента с хорошим профилем — 3,20–4,30% годовых.
Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».