Аренда в Европе: сравнение

Обзор для тех, кто выбирает между странами. Детали каждой юрисдикции проверяются отдельно перед сделкой — здесь ориентиры и общая логика.

Куда движется регулирование

Три процесса идут одновременно во всём ЕС:

1. Ограничение роста платы в дефицитных городах — Испания, Каталония, Франция, Германия, Нидерланды.
2. Сжатие туристической аренды — лимиты на число ночей, муниципальные запреты, мораторий на лицензии.
3. Передача полномочий муниципалитетам — Португалия, Франция, Италия. Национальная норма задаёт рамку, конкретные ограничения вводит город.

Регламент ЕС 2024/1028 о данных краткосрочной аренды применяется с 20 мая 2026 года: площадки обязаны передавать властям сведения об объектах и постояльцах. В декабре 2025 Еврокомиссия объявила о подготовке отдельного законодательства по доступному жилью; проекты ожидаются к концу 2026 года.

Рост арендной платы, начало 2026 года

Расхождение по Испании объясняется методикой: Евростат считает действующие договоры, idealista — новые объявления. Для того, кто снимает сейчас, реален второй показатель.

Франция

• Договор на жильё без мебели — 3 года, с мебелью — 1 год (студентам 9 месяцев). Продление автоматическое.
• Залог: 1 месяц без мебели, 2 месяца с мебелью.
• Encadrement des loyers — «анкадрман де люайе» — потолок арендной платы действует в Париже, Лилле, Лионе, Бордо, Монпелье и ряде других городов: плата не может превышать референсный показатель более чем на 20%.
• Индексация — по индексу IRL, публикуется INSEE.
• Требования к жильцу жёстче испанских: доход обычно от 3 арендных плат, почти всегда требуется garant — поручитель с французским доходом. Для иностранцев есть государственная гарантия Visale, бесплатная.
• Туристическая аренда: обязательная регистрация, лимит 120 ночей в год для основного жилья, с 2025 года муниципалитеты вправе снижать его до 90.

Италия

• Основные формы: 4+4 (свободная плата) и 3+2 — canone concordato, договорная плата по соглашению профсоюзов и собственников, взамен — налоговые льготы.
• Cedolare secca — «чедоляре секка» — плоский налог для собственника: 21% при свободной плате, 10% при canone concordato, вместо прогрессивной шкалы. Условие — отказ от индексации платы.
• Регистрация договора в Agenzia delle Entrate обязательна, иначе договор недействителен.
• Залог — обычно 2–3 месяца, законный максимум 3.
• Рост платы выше среднего по ЕС — 3,8%.

Португалия

• Минимальный срок договора — 1 год, если стороны не договорились об ином; продления автоматические.
• Индексация — по коэффициенту, ежегодно публикуемому правительством.
• Налог на доход от аренды — 25% базово, со снижением до 15% и ниже при долгосрочных договорах.
• Alojamento Local — режим краткосрочной аренды; полномочия по ограничению переданы муниципалитетам, в Лиссабоне и Порту новые лицензии в центральных зонах фактически закрыты.
• Рынок перегрет: рост платы 5,1% за год при невысоких доходах населения.

Германия

• Договоры, как правило, бессрочные. Расторжение собственником — только по основаниям закона, главное из которых Eigenbedarf — собственная нужда.
• Mietpreisbremse — «митпрайсбремзе» — тормоз арендной платы: в дефицитных районах новая плата не может превышать местный ориентир Mietspiegel более чем на 10%.
• Залог — максимум 3 холодные месячные платы (без коммунальных), вносится на отдельный счёт.
• Kalt/Warm: объявления показывают «холодную» плату без отопления и коммунальных; «тёплая» на 20–30% выше. Это самая частая ошибка в расчёте бюджета.
• Требования к жильцу: SCHUFA — кредитный отчёт, справка о доходах, справка от прежнего собственника об отсутствии долгов.

Греция

• Минимальный срок договора — 3 года по закону, даже если в договоре записан меньший.
• Залог — обычно 1–2 месяца.
• Рынок аренды в Афинах и на островах сильно вырос из-за туристической аренды; в 2025–2026 годах вводились ограничения на новые регистрации краткосрочной аренды в центральных районах Афин.

Монако

• Рынок закрытый и самый дорогой в Европе. Договоры обычно на 3 года, залог 3 месяца, комиссия агентства — 10% годовой платы, платит наниматель.
• Аренда — стандартный путь к получению вида на жительство: подтверждение жилья обязательно для заявления.

Сводка по требованиям к жильцу

Общее правило для всех стран: иностранец без местного дохода и местной кредитной истории закрывает разницу предоплатой или поручителем. Чем дефицитнее рынок, тем меньше готовность собственника разбираться в иностранных документах.

Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».