Деньги и налоги
В этой теме · 6
Что платит жилец при въезде
| Платёж | Сумма | Обязателен |
|---|---|---|
| Первый месяц вперёд | 1 плата | да |
| Fianza — залог | 1 плата | да, по закону |
| Дополнительная гарантия | до 2 плат | по требованию собственника |
| Комиссия агентства | 0 | нет, платит собственник |
| Подключение коммунальных услуг | 100–250 € | если счётчики переоформляются |
Максимум по закону — четыре месячные платы. Требование комиссии с жильца незаконно с 26 мая 2023 года: статья 20.1 LAU относит расходы на управление и оформление договора на собственника.
Что платит собственник
| Расход | Порядок величины |
|---|---|
| Комиссия агентства за поиск жильца | 1 месячная плата + НДС 21% |
| Управление объектом, если передано агентству | 5–10% ежемесячной платы |
| IBI — ежегодный налог на недвижимость | 0,4–1,1% кадастровой стоимости в год |
| Взносы сообщества собственников | 40–150 €/мес, зависит от дома |
| Страхование дома | 150–350 €/год |
| Страховка неплатежа | 3–5% годовой платы |
| Сертификат энергоэффективности | 100–180 €, действует 10 лет |
| Ремонт для поддержания пригодности | по факту |
Налог для налогового резидента Испании
Доход от аренды входит в IRPF как доход от недвижимого имущества. Из полученной платы вычитаются расходы, а к остатку применяется льгота.
Вычитаемые расходы: проценты по ипотеке, IBI, взносы сообщества, страховки, ремонт и содержание, услуги управляющего, амортизация — 3% от стоимости строения (без учёта земли).
Льгота по чистому доходу — та самая, которую переписала Ley 12/2023:
| Ставка льготы | Когда применяется |
|---|---|
| 60% | договоры, подписанные до 26 мая 2023 — сохраняется на срок договора |
| 50% | базовая ставка для новых договоров постоянного жилья |
| 60% | если в жильё за 2 года до договора вложен ремонт, повышающий его качество |
| 70% | сдача молодым 18–35 лет в напряжённой зоне; сдача социальным жилищным программам или органам власти |
| 90% | новый договор в напряжённой зоне со снижением платы не менее чем на 5% против предыдущего договора |
Ставки IRPF — прогрессивные, 19–47%. Экономический смысл льготы: при базовых 50% облагается половина чистого дохода.
Обратная сторона льготы
Все повышенные ставки — 70% и 90% — привязаны к напряжённым зонам и к ограничению платы. Государство обменивает налоговую скидку на сдержанную ставку аренды. Считать надо в деньгах: 90% льготы при плате, сниженной на 5%, чаще выгоднее, чем 50% льготы при рыночной плате.
Туристическая аренда льготы не даёт вообще: это не сдача жилья для проживания, а экономическая деятельность, облагается полностью.
Налог для нерезидента
IRNR — «ирнэр», Impuesto sobre la Renta de no Residentes — налог на доходы нерезидентов. Декларируется формой Modelo 210.
| Резидентство собственника | Ставка | Вычет расходов |
|---|---|---|
| ЕС, Исландия, Норвегия | 19% | да, полный |
| Все прочие страны — Армения, Казахстан, Узбекистан, Грузия, РФ, Великобритания, США | 24% | нет |
Разница драматичнее, чем кажется. Пример: аренда 12 000 € в год, расходы 4 000 €.
| Резидент ЕС | Резидент третьей страны | |
|---|---|---|
| База | 8 000 € | 12 000 € |
| Ставка | 19% | 24% |
| Налог | 1 520 € | 2 880 € |
Разница — почти вдвое, при одинаковом объекте и одинаковом доходе.
Порядок подачи: ежеквартально, в первые 20 календарных дней апреля, июля, октября и января — за предыдущий квартал.
Практический вывод
Налоговое резидентство Испании превращает 24% без вычетов в прогрессивный IRPF с вычетом расходов и льготой 50–90%. Для собственника, живущего в Испании и сдающего здесь жильё, разница исчисляется тысячами евро в год.
Это ещё один довод в пользу схемы «сначала ВНЖ, потом недвижимость», а не наоборот.
Прочие обязательства собственника-нерезидента
- Modelo 210 за собственное пользование. Если объект не сдаётся и стоит пустым, нерезидент всё равно платит налог на вменённый доход: 1,1% или 2% кадастровой стоимости, умноженные на ставку 19% или 24%. Подаётся раз в год, до 31 декабря следующего года.
- IBI — местный налог, платится в мэрию ежегодно независимо от статуса.
- Налоговый представитель в Испании — не обязателен для физического лица, но крайне желателен: уведомления налоговой приходят на испанский адрес.
- Туристический сбор там, где введён: Каталония, Балеары, Валенсийское сообщество. Взимается с постояльца, перечисляется собственником.
Дом и коммунальные услуги: порядок цен
| Статья | Порядок величины на квартиру 80 м² |
|---|---|
| Электричество | 60–120 €/мес, летом с кондиционером больше |
| Вода | 25–45 €/мес |
| Газ | 20–60 €/мес, зимой |
| Интернет и мобильная связь | 30–50 €/мес |
| Взносы сообщества | 40–150 €/мес |
| Итого сверх аренды | 180–400 €/мес |
Эту сумму нужно закладывать в расчёт: аренда «за 1 200 €» на деле означает 1 400–1 600 € ежемесячных расходов.
Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».