Сезонная и туристическая аренда

Самый быстро меняющийся участок законодательства. За последние два года здесь произошли три события: реформа сезонной аренды в Каталонии, введение общенационального реестра — и его отмена Верховным судом в мае 2026 года.

Сезонная аренда

Arrendamiento de temporada — «аррендамьенто де темпорада» — аренда на срок. Регулируется титулом III LAU, то есть почти не регулируется: срок, цена и условия — по соглашению сторон. Обязательных продлений нет, потолков платы нет.

Отсюда соблазн: оформить обычное жильё как сезонное, чтобы обойти пятилетнее продление. Государство и суды закрывают эту лазейку.

Что требуется, чтобы договор устоял

Причина временности должна быть реальной и записанной в договоре: учёба, командировка, лечение, ремонт собственного жилья, сезонная работа. Не «стороны договорились на 11 месяцев», а конкретное обстоятельство с документами.

Каталония: закон 11/2025

С 1 января 2026 года действует новое регулирование сезонной и покомнатной аренды. Причина временности должна быть документально доказана. Не доказана — договор считается обычным жильём, со всеми потолками платы и пятилетним продлением, с обратной силой.

Дробление постоянного проживания на цепочку сезонных договоров прямо названо мошеннической практикой. В Каталонии декрет-закон 1/2025 (в силе с 30 января 2025) отнёс это к нарушениям Кодекса потребителей: тяжкие — до 30 000 €, особо тяжкие — до 90 000 €, в самых тяжёлых случаях — до 900 000 €.

Сама по себе длительность 11 месяцев, по практике барселонских судов, признаком временности не является.

Для остальной Испании общенационального регулирования сезонной аренды пока нет, но проект обсуждается, и суды всё чаще переквалифицируют такие договоры.

Туристическая аренда

VUT — «ву-те», vivienda de uso turístico — жильё туристического назначения. Посуточная сдача с рекламой на площадках. Регулируется не LAU, а законами автономных сообществ о туризме плюс градостроительными нормами муниципалитета.

Названия по регионам

Что нужно, чтобы сдавать легально

1. Регистрация в туристическом реестре автономного сообщества — обязательна везде, без неё деятельность незаконна.
2. Градостроительная совместимость — муниципалитет должен допускать такое использование по конкретному адресу.
3. Согласие сообщества собственников. С 3 апреля 2025 года — решение 3/5 голосов собственников и долей для новых туристических квартир в доме. Сообщество вправе и запретить, и обложить повышенным взносом до 20%.
4. Технические требования: пригодность для проживания, минимальная площадь, кондиционирование, книга жалоб, страхование ответственности, регистрация постояльцев в полиции.
5. Налоги: доход декларируется, региональный туристический сбор там, где он введён.

Где новую лицензию просто не получить

• Барселона — мораторий на новые лицензии с 2015 года, план PEUAT. Город объявил о полном сворачивании туристических квартир к 2028 году.
• Пальма-де-Майорка — зона, непригодная для новых лицензий; на Менорке свои ограничения по насыщенным зонам.
• Мадрид — план RESIDE: туристическое использование возможно фактически только в зданиях, целиком отведённых под нежилое использование.
• Андалусия — декрет 31/2024 ужесточил технические требования; муниципалитеты вправе вводить свои лимиты.

Штрафы за работу без лицензии: Каталония — до 600 000 € за особо тяжкое нарушение (нижняя граница этой категории 300 001 €). Балеары — до 500 000 €, плюс с лета 2026 отдельный ежедневный штраф от 500 до 5 000 € за каждый день, пока нарушение длится; он добавляется к основному, а не заменяет его.

Общенациональный реестр: введён и отменён

Хронология, которую нужно знать, потому что в интернете висят устаревшие инструкции.

Что действует сейчас:

• Общенациональный номер NRUA больше не требуется для размещения объявлений.
• Ventanilla Única Digital — «вентанилья уника дихиталь» — единое цифровое окно сохранено: площадки по-прежнему обязаны передавать через него данные о постояльцах и статистику.
• Региональная регистрация остаётся обязательной в полном объёме. Отмена федерального реестра ничего не отменила на уровне автономных сообществ.

Что важно понимать

Отмена реестра — не либерализация. Лицензия автономного сообщества как была обязательной, так и осталась, и именно за её отсутствие выписывают шестизначные штрафы.

Практическая неопределённость сейчас в другом: какой идентификатор площадки будут требовать при размещении объявлений до появления нового порядка. На дату сделки это уточняется отдельно.

Регулирование в Европе: тот же вектор

• Франция — обязательная регистрация, потолок сдачи основного жилья 120 ночей в году, с 2025 года муниципалитеты вправе снижать его до 90.
• Германия — регистрационный номер от города, в ряде зон запрет на сдачу неосновного жилья целиком.
• Португалия — режим Alojamento Local, полномочия переданы муниципалитетам.
• Италия — готовит ужесточение на национальном уровне, местные градостроительные лимиты.
• ЕС — регламент 2024/1028 о данных краткосрочной аренды применяется с 20 мая 2026 года. В декабре 2025 Еврокомиссия объявила о подготовке отдельного законодательства по доступному жилью, проекты ожидаются к концу 2026 года.

Общий вывод: вход в туристическую аренду в крупных городах ЕС закрывается, а стоимость существующих лицензий растёт. Объекты с действующей лицензией продаются с наценкой — и её нужно проверять отдельно при покупке.

Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».