Долгосрочная аренда: закон LAU

Режим постоянного жилья — самый зарегулированный и самый выгодный для жильца. Закон написан в его пользу, и переиграть это договором нельзя: условия хуже законных считаются ничтожными.

Срок и продления

Механика такая. Договор может быть подписан хоть на год — но жилец вправе продлевать его ежегодно до 5 или 7 лет, и собственник обязан продлевать. Дальше, если за 4 месяца до конца собственник не уведомил о нежелании продлевать, включается prórroga tácita — «пророга тасита» — молчаливое продление ещё на 3 года, год за годом.

• Жилец может съехать через 6 месяцев, предупредив за 30 дней. Договор вправе предусмотреть компенсацию — не больше месячной платы за каждый неистёкший год.
• Собственник может прервать продление только в одном случае: жильё нужно ему самому, супругу или родителям первой степени родства. Требуется указать это в договоре и уведомить за 2 месяца.

Что это значит на практике

Собственник, сдавший квартиру на год «чтобы попробовать», юридически связал себя на пять лет. Это стоит понимать до подписания, а не после.

Для жильца это, наоборот, главная защита: выселить его до 5 лет по желанию собственника нельзя, и продажа квартиры новому владельцу договор не прекращает.

Залог и гарантии

• Fianza — «фьянса» — обязательный залог: ровно одна месячная плата для жилья, две — для нежилых помещений. Больше по закону нельзя.
• Залог вносится в депозитный орган автономного сообщества — это обязанность собственника. В Мадриде это IVIMA, в Каталонии INCASÒL.
• В течение первых 5 лет (7 для юрлица) залог не индексируется.
• Дополнительная гарантия — банковская гарантия, поручительство, депозит — по закону не более двух месячных плат сверх залога.
• Возврат залога — в течение месяца после сдачи ключей. За просрочку начисляются законные проценты.

Итого максимум, что собственник вправе потребовать при въезде: 1 месяц вперёд + 1 месяц залога + 2 месяца дополнительной гарантии = 4 месячные платы. Всё, что сверх, незаконно.

Индексация: IPC больше не применяется

Реформа заменила привычный индекс потребительских цен на новый.

IRAV — «ирав», Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda — индекс для пересмотра арендной платы, рассчитывается Национальным институтом статистики INE.

Значения 2026 года: март — 2,47%, август — 2,44%.

Правила пересмотра жёсткие:

1. Индексация возможна, только если она прямо предусмотрена договором. Нет пункта — платить прежнюю сумму.
2. Пересматривать можно раз в год, при наступлении годовщины договора.
3. Собственник обязан уведомить письменно; новая сумма действует с месяца, следующего за уведомлением. Задним числом доначислить нельзя.

Напряжённые зоны

Zona de mercado residencial tensionado — «сона тенсьонада» — зона напряжённого рынка жилья. Объявляется автономным сообществом на 3 года с возможностью продления.

Критерий объявления — одно из двух: платёж за жильё превышает 30% среднего дохода домохозяйства, либо цена аренды за 5 лет выросла более чем на 3 процентных пункта сверх регионального IPC.

На август 2026: 310–317 муниципалитетов в четырёх автономных сообществах — Каталония, Страна Басков, Наварра, плюс расширения в Астурии и Галисии. Каталония, Страна Басков и Наварра снизили порог «крупного владельца» до 5 объектов.

Что действует в такой зоне:

• Годовое повышение платы в 2026 и 2027 годах — не более 2%, независимо от IRAV.
• В новом договоре плата не может превышать плату по предыдущему договору за последние 5 лет, с учётом законной индексации.
• Для крупных владельцев — жёстче: плата ограничена системой референсных индексов цен, публикуемой министерством.
• Расходы на управление и оформление договора — на собственнике всегда.

Проверять зону обязательно

Список муниципалитетов меняется несколько раз в год: только в 2026 году добавлялись баскские муниципалитеты в апреле и новый пакет в июле. Прежде чем закладывать ставку в расчёт, статус муниципалитета проверяется на дату разговора.

Расторжение и выселение

Со стороны жильца: после 6 месяцев, с уведомлением за 30 дней.

Со стороны собственника — только по основаниям закона: неуплата, субаренда без согласия, порча жилья, использование не по назначению, необходимость жилья для себя или близких родственников.

Процедура неуплаты — desahucio por falta de pago — «десаусьо» — судебное выселение, гражданский процесс. Реальные сроки в 2026 году: 8–18 месяцев в зависимости от суда, а при уязвимом положении жильца процесс приостанавливается на срок до 2 лет для крупных владельцев.

Незаконный захват жилья — okupación — другая история и другая процедура. Ley Orgánica 1/2025, действующая с 3 апреля 2025 года, ввела ускоренный уголовный процесс: суд в срок до 15 дней с момента задержания или вызова по статьям о проникновении в жилище и узурпации. В 2026 году порядок не менялся.

Важно не путать: быстрая процедура работает против того, кто вселился без договора. Против жильца, который перестал платить, действует обычное гражданское выселение — медленное.

Продажа квартиры, которую снимают

Статья 25 LAU даёт жильцу два права:

• Tanteo — «танте́о» — преимущественное право покупки. Собственник обязан уведомить жильца о намерении продать не позднее чем за 30 дней до сделки, указав цену и условия. Жилец вправе выкупить на тех же условиях.
• Retracto — «ретра́кто» — право выкупа после продажи. Если уведомления не было или условия оказались лучше заявленных, жилец в течение 30 календарных дней с момента, когда узнал условия из акта купли-продажи, может отобрать объект у покупателя по той же цене.

Практический вывод для покупателя: приобретая квартиру с жильцом, обязательно проверять, было ли надлежащее уведомление. Иначе сделка разворачивается в пользу жильца.

Редакция: август 2026. Значения со сроком годности — ставки, индексы, пошлины, пороги — собраны в теме «Цифры и ставки».